CREANDO VALOR

URBANIZACIÓN DE LA FINCA “PRADOS DE VILLADEMAR”
16 Viviendas Unifamiliares en la finca “Prados de Villademar”. Cudillero, Asturias. Octubre 2017

1. SITUACIÓN GENERAL DEL PROYECTO:

Este es un plano General de Situación del Concejo de Cudillero dentro del Principado de Asturias.

SITUACIÓN DE ASTURIAS / NORTE DE ESPAÑA.

SITUACIÓN ASTURIAS RESPECTO A COMUNIDADES AUTONOMAS VECINAS.

SITUACIÓN DEL CONCEJO DE CUDILLERO EN ASTURIAS.

DISTANCIA A OVIEDO

LOCALIZACIÓN DEL TERRENO EN EL CONCEJO

2. DATOS DE INTERÉS:

El Proyecto está situado en el Concejo de Cudillero, Principado de Asturias, y cuenta con una privilegiada situación junto al Mar Cantábrico lo que junto con su Puerto Pesquero y Deportivo lo convierte en un punto de gran atractivo Turístico en la zona Norte de España.

En un entorno de gran riqueza Paisajística y Cultural, el proyecto se presenta como un referente para los amantes del buen clima y la vida cercana a la naturaleza y el mar, sin renunciar a las comodidades de la vida más moderna. En este sentido hay que señalar que la ruta por carretera desde el Aeropuerto de Asturias (Ranón) a Cudillero supone una distancia de 16 Km y que la duración aproximada del viaje es de 15 min.
Cabe destacar que el entorno en el que se emplaza el proyecto es insuperable por un lado el litoral marino que ofrece el Mar Cantábrico al visitante o al residente, con sus calas y ensenadas y por el otro lado valles interiores que sustentan actividades como la ganadería y la agricultura más ecológica de toda España. Además de sus paisajes Protegidos y sus monumentos Naturales como es el Parque natural de Las Dueñas.

Superficie Total del Terreno : 19.755 m2
Número de Viviendas según normativa : 16
Superficie construida por vivienda : 230 m2.
Superficie de Parcela (parcela mínima) : 1.200 m2

3. UBICACIÓN GENERAL DEL PROYECTO:

El Terreno se ubica en la Carretera CV 102, con vistas directas de su lado Sur a la conocida finca “La Torre de Villademar”, una casa-torre del siglo VII.

Es una zona de que antiguamente era utilizada para el desarrollo de la agricultura y la ganadería, hoy su desarrollo está orientado a viviendas tanto de temporada como de residentes permanentes.

VISTAS GENERALES DEL TERRENO.

4. ESTUDIO DE LA VIABILIDAD DEL PROYECTO.
Se ha realizado un estudio completo de viabilidad del Proyecto que podrá ser completado por cada promotor en función de sus características propias (promotor aislado, Promotor-Constructor, Cooperativa) pero que arroja claramente unos resultados que conforman la viabilidad de Proyecto.
Los beneficios Brutos a obtener para una inversión aproximada de 4,3 millones de € superan con creces los 1,5 millones como se puede observar en cuadro adjunto.
En este sentido existe margen para incrementar incluso la calidad constructiva de las viviendas sin perjudicar en absoluto los beneficios con lo que se obtendría una calidad constructiva muy por encima de los estándares de la zona.

Los números que confirman la viabilidad de la Promoción "PRADOS DE VILLADEMAR” son los siguientes:

5. RESULTADO DE LA OPERACIÓN

El Análisis estático Básico de la Promoción presenta unos resultados muy interesantes para una Promotora o Constructora de proximidad en la Zona del Principado de Asturias.

Dada la escasez de urbanizaciones con estas características este proyecto de tamaño medio puede ser promocionado con éxito, va dirigido a clientes con familias que buscan la tranquilidad de vivir en un entorno natural pero teniendo las comodidades de una vivienda en cualquier ciudad Española. La arquitectura de las viviendas respeta los condicionantes paisajísticos de la zona dentro de un concepto global de modernidad orientado a promover la satisfacción de los clientes dentro de un marco de exclusividad y modernidad. Son viviendas que respetarán su privilegiada situación pero también reflejarán el momento en el que han sido construidas.

Se realizaría la construcción de 16 viviendas de Alto Standing, construidas a un costo medio de Construcción de 900 €/m2 (existe margen para incrementarlo) y con un muy prudente precio de venta de 1.850,0 €/m2 construido (en la actualidad los precios de venta están al alza).

Los Costos de Terreno + Construcción van a suponer unos 4.290.527,90 € incluyendo costos de urbanización y parcelación, proyectos Técnicos y licencias.

Los Ingresos por ventas de Viviendas, Terreno y Construcción, serán del orden de 5.920.000€.

El Beneficio antes de impuestos (BAI) da como resultado final la cifra de 1.570.272,10 € cifra que puede llegar a ajustarse en escasa proporción tanto en función de los gastos financieros y de los costes de publicidad como del aumento del ingresos por ventas (1.850 €/m2 en el presente análisis) con claras posibilidades de tener recorrido al alza.

Costos de Construcción 4.290.527,90 €
Ingresos por ventas de Viviendas 5.860.800,00 €
(venta a 1.850,0 €/m2 construido)
Beneficio antes de impuestos 1.570.272,10 €

ANEXOS.
A. PLANOS DEL PROYECTO DE PARCELACION.
ESTADO ACTUAL DEL TERRENO. 19.755 m2.

La finca original “PRADOS DE VILLADEMAR” tiene una superficie total de 19.755 m2. y es el resultado de agrupar las fincas de “Pacha María” (De 69 áreas, 37 centiáreas,) finca nº 17.277 del Registro de Pravia y “La Ermita” (De 1 Hectárea, 29 áreas) finca nº 10.524 del Registro de Pravia sitas en Villademar con frente a la carretera de Villademar a las Dueñas y a la carretera de Villademar.

La obligación de ceder al Ayuntamiento el 10% de la superficie de la actuación, según el apartado 7 del artículo 428 de las Normas Subsidiarias, ya quedó cumplimentada mediante el abono de 16 de Diciembre de 2003 de su monetización en virtud del acuerdo adoptado por la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Cudillero.

PARCELACION TERRENOS. 16 VIV. UNIFAMILIARES 230 m2. EN PARCELAS DE 1.200 m2.

La parcelación obtiene de los 19.755 m2. de superficie que tiene la finca un total de 16 parcelas para la construcción de 16 viviendas unifamiliares aisladas.
El presente Plan Especial ordena los terrenos obteniendo 16 parcelas y un vial de doble sentido en los terrenos situados en Villademar, Cudillero, Asturias de forma que el conjunto resultante cumpla el acuerdo de 13 de Julio de 2006 relativo a la modificación puntual de las Normas Subsidiarias relativas al régimen jurídico de los núcleos rurales en Cudillero.
Las 16 parcelas y un vial son consecuencia de la Aprobación de la Modificación de Unidad de Actuación Directa por el Ayto. de Cudillero de 26 de Noviembre de 2002, en un terreno de 19.755,40 m2 resultado de la agrupación de dos fincas.

B. PLANOS ORIENTATIVOS DE PROYECTO.

Se ha elaborado un ante-proyecto orientativo que permite asegurar el cumplimiento muy por encima de lo establecido por la NN SS de Cudillero de los parámetros de superficie construida, ocupación, alturas, retranqueos…etc. que pudieran afectar a las viviendas.

D. IMÁGENES.
Las imágenes a continuación son presentaciones renderizadas que manifiestan la posible solución general de las viviendas que contempla el presente Proyecto y que lógicamente podrán ser modificadas a lo largo del proceso de concreción del presente Proyecto.
VISTA EXTERIOR DE LAS VIVIENDAS.

VISTA INTERIOR DE LAS VIVIENDAS.

En Madrid a 7 de Noviembre del 2017.

ARQUITECTOS :

Yago Fernández-Roel y Fernández-Bugallal. COAM 7336
yagofrfb@arquired.es

Rodrigo Moreno Obando.
rodrigomoreno@yfrfbarquitectos.com

Santo Tomé 4, 3º D. Madrid 28004.
616 98 56 87 / 669 30 14 72 638 / 951 433 201
www.yfrfbarquitectos.com

Nota: Para mayor información sobre la Promoción y el entorno privilegiado del Concejo de Cudillero, ingrese el siguiente link en su buscador web, este le llevara a una presentación sobre el proyecto y su entorno.

https://prezi.com/view/5kiku0c0oqA8jPDNCg7A/,